<![CDATA[
Jestem właścicielem mieszkania. W 2013 podpisałem z lokatorem umowę najmu tego lokalu. Została ona zawarta na czas nieokreślony, z
możliwością wypowiedzenia w terminie jednego miesiąca. Złożyłem
lokatorowi wypowiedzenie, ale nie chce się wyprowadzić, tłumacząc, że
nie obowiązuje go wypowiedzenie miesięczne, a ponadto bez mojej zgody
wymienił drzwi wejściowe do mieszkania – pisze do redakcji czytelnik. I
pyta: Czy podlegam
pod przepisy umowy cywilno-prawnej czy o prawie
lokatorskim? Nie mam firmy, nie wynajmuję mieszkania w celu
wysokiego zysku.
Czytelnik musi pamiętać, że nie można usunąć lokatora z mieszkania własnościowego, nawet używając przymusu, jeśli doszło do skutecznego wypowiedzenia umowy najmu lub umowa wygaśnie z upływem terminu na jaki została zawarta. Policja również nie pomoże, jeżeli mimo zakończenia umowy, lokator nie chce opuścić lokalu. Wtedy konieczne jest założenie sprawy w sądzie o przeprowadzenie postępowania eksmisyjnego. I tu uwaga. W 2019 roku doszło do zmiany w prawie. Dotyczy ona czasu, jaki gmina ma na znalezienie lokatorowi pomieszczenia zastępczego przy egzekucji. Termin ten obecnie jest niedookreślony. Nie zostały zmienione przepisy dotyczące terminu wypowiedzenia umowy.
Najem to umowa pomiędzy wynajmującym, a najemcą, na której podstawie najemca może używać przedmiotu najmu w zamian za zapłatę określonego czynszu. Stosunek prawny łączący czytelnika z lokatorem (jako że ma charakter odpłatny) regulowany jest jednak nie tylko przepisami Kodeksu cywilnego, ale również ustawą o ochronie praw lokatorów.
Umowa najmu może zostać zawarta na czas określony albo nieokreślony. Ulega rozwiązaniu wskutek upływu terminu, na jaki została zawarta albo poprzez jej wypowiedzenie. Strony mogą w treści umowy zastrzec dopuszczalny termin wypowiedzenia – i tylko ten będzie obie strony obowiązywać. Tak też wynika z art. 673 § 1. K.c. – jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony (tak jak w przypadku czytelnika), zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych (w tym wypadku terminu miesięcznego).
Inny wspomniany (przez najemcę) termin, który ewentualnie wchodziłby w grę przy umowie czasowo nieoznaczonej, byłby 3-miesięcznym terminem ustawowym (gdyby w umowie nie było już wskazanego innego terminu).
Wypowiedzenie umowy musi mieć formę pisemną pod rygorem nieważności. Dokonane w innej formie nie odniesie skutku prawnego.
Po otrzymaniu wypowiedzenia, lokator musi wydać mieszkanie jego właścicielowi. Jeśli do tego nie dojdzie, wynajmujący będzie zmuszony do rozpoczęcia postępowania prowadzącego do eksmisji.
Przy okazji warto pamiętać, że osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane co miesiąc uiszczać odszkodowanie. Odszkodowanie, odpowiada wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu.
Pozew o opróżnienie, opuszczenie i wydanie lokalu należy złożyć w sądzie rejonowym, właściwym ze względu na miejsce zamieszkania pozwanego. W pozwie należy wskazać wartość przedmiotu sporu, którą zgodnie z dyspozycją przepisu art. 23 kpc będzie kwota odpowiadająca czynszowi najmu za okres trzech miesięcy. Do pozwu należy załączyć wszystkie dokumenty potwierdzające okoliczności podnoszone przez powoda, dotyczące zawartej umowy i stanu faktycznego.
Opłata sądowa od pozwu o eksmisję wynosi 200,00 zł.
Na podstawie prawomocnego wyroku sądu eksmisję lokatora przeprowadza komornik, który wzywa lokatora do opuszczenia lokalu w wyznaczonym terminie. Dopiero po upłynięciu tego terminu, jeżeli eksmitowany nadal zajmuje lokal, komornik przystępuje do eksmisji, czyli opróżnienia lokalu z osób i rzeczy.
Jeżeli lokatorowi nie przysługuje tytuł prawny do innego lokalu, w którym może zamieszkać, komornik musi wstrzymać się z eksmisją do czasu, gdy gmina na wniosek komornika, wskaże lokatorowi tymczasowe pomieszczenie – takie zasady wynikają z ustawy o ochronie praw lokatorów.
Ważna zmiana. Do niedawna jeszcze gmina miała na to 6 miesięcy, ale limit czasowy zniosła nowelizacja ustawy o ochronie praw lokatorów oraz Kodeksu postępowania cywilnego, która weszła w życie 21 kwietnia 2019 roku.
To niestety oznacza, że właścicielowi pozostaje czekać, aż gmina znajdzie dla najemcy nowy lokal lub zapewnieni pomieszczenia zastępcze.
Trzeba niestety też pamiętać, że wyroków sądowych nakazujących opróżnienie lokalu nie wykonuje się w okresie od 1 listopada do 31 marca roku następnego włącznie, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie.
Drugą sprawą, którą poruszył czytelnik jest roszczenie o przywrócenia stanu zgodnego z prawem lub zaniechania naruszeń. Takie uprawnienie przysługuje zgodnie z art. 222 § 2 KC.
Według zasad kodeksowych, najemca jest uprawniony do wykonywania prac, które są konieczne do prawidłowego korzystania z wynajmowanego lokalu (art. 336 k.c. może dokonywać zmian w wynajmowanym mieszkaniu). Jednak zgodnie z art. 667 k.c. nie może bez zgody wynajmującego czynić w najętym lokalu jakichkolwiek zmian sprzecznych z umową lub z przeznaczeniem nieruchomości.
O powyższym mówi również art. Art. 6d. ustawy o ochronie lokatorów, zgodnie z którym, najemca może wprowadzić w lokalu ulepszenia tylko za zgodą wynajmującego (czytelnika) i na podstawie pisemnej umowy określającej sposób rozliczeń z tego tytułu. Po zakończeniu najmu i opróżnieniu lokalu najemca jest obowiązany odnowić lokal i dokonać w nim obciążających go napraw, a także zwrócić wynajmującemu równowartość zużytych elementów wyposażenia technicznego.
Art. 6e stanowi, że wynajmujący może żądać usunięcia ulepszeń wprowadzonych przez najemcę z naruszeniem art. 6d i przywrócenia stanu poprzedniego, jeżeli nie naruszy to substancji lokalu, albo ulepszenia zatrzymać za zwrotem ich wartości uwzględniającej stopień zużycia według stanu na dzień opróżnienia lokalu.
Zatem, jeśli wymiana drzwi, w tym zamków (sprawa pilniejsza), była nieuzgodniona, właściciel ma prawo zadzwonić po ślusarza, a następnie nawet kosztami jego usług obciążyć właściciela, który bezprawnie uniemożliwił mu dostęp do mieszkania. Aby udowodnić własność przyda się umowa najmu czy akt notarialny. Wprawdzie Policja nie pomoże wyprowadzić niechcianego lokatora, ale powinna zapewnić w tym przypadku realizację wynikającą z prawa własności.