Samorządy pokazują przykłady, z których wynika, że lokatorzy dwóch sąsiednich nieruchomości (o podobnej powierzchni) zapłacą w ramach opłaty przekształceniowej odpowiednio: jeden 1764 zł, drugi ponad 14 tys. zł. To skutek zasad, jakie przyjął resort – wysokość opłaty ma odpowiadać rocznej opłacie za użytkowanie wieczyste obowiązującej 1 stycznia 2017 r. Resort obwinia o ten bałagan lokalne władze, bo nie nadążały z aktualizowaniem opłat.
Konstytucjonalista prof. Marek Chmaj staje po stronie samorządów. – Ministerstwo idzie po linii najmniejszego oporu, to pogłębianie różnic i dyskryminacja części mieszkańców. Lepiej by było dać przynajmniej półroczne vacatio legis, by w tym czasie samorządy dokonały aktualizacji opłat – mówi.
Proponowane przez rząd przepisy
mają de facto zlikwidować formułę
użytkowania wieczystego, z której korzysta 1,5 mln
obywateli. Założenie jest takie, by z czasem stali
się oni właścicielami nieruchomości.
Rząd kontra samorząd
Choć Ministerstwo Infrastruktury i
Budownictwa (MIB) zakłada, że ustawa wejdzie w
życie 1 lipca tego roku (pierwotnie miało to
być na początku 2017 r.), termin ten staje pod
coraz większym znakiem zapytania. Strona rządowa i
samorządowa nie mogą się dogadać co do
ostatecznego kształtu projektu ustawy o
przekształceniu współużytkowania
wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe we
współwłasność gruntów. Z
naszych informacji wynika, że kolejna tura roboczych
rozmów odbędzie się 8 maja.
Nie wiadomo, czy wtedy uda się
osiągnąć porozumienie, bo samorządowcy
bezlitośnie punktują kluczowe założenia
propozycji MIB. Jeden z głównych zarzutów
dotyczy drastycznego zróżnicowania sytuacji
obywateli, których nowe przepisy miałyby
objąć.
Projekt zakłada, że
przekształcenie użytkowania wieczystego we
własność będzie odpłatne. Zamiast
rocznych opłat za użytkowanie właściciele
gruntów będą zobligowani uiścić
opłatę przekształceniową. Ta
rozłożona ma być na 20 rat płatnych w
rocznych odstępach. Ich wysokość ma być
równa opłacie rocznej z tytułu
użytkowania wieczystego obowiązującej 1
stycznia 2017 r. (raz na trzy lata roczne opłaty
przekształceniowe będą mogły być
także waloryzowane).
Władze lokalne przekonują jednak,
że to założenie jest z gruntu niesprawiedliwe.
Wskazują, że koszty, jakie poniosą
użytkownicy wieczyści, będą mocno
zróżnicowane w zależności od tego, czy i
kiedy została dokonana aktualizacja opłaty
rocznej.
DGP dotarł do pisma, w którym
strona samorządowa wskazała konkretne przypadki
tych drastycznych różnic na przykładzie Gliwic
(których prezydent Zygmunt Frankiewicz jest
jednocześnie prezesem Związku Miast Polskich). W
mieście jest obecnie ok. 30 tys. użytkowników
wieczystych na gruntach gminy i kolejnych 11,5 tys. na
gruntach Skarbu Państwa. Jak przyznają władze
miasta, nie wszystkie opłaty zostały zaktualizowane
do końca 2016 r. „Dojdzie więc do sytuacji
drastycznych różnic w opłatach za
przekształcenie, które występować
będą w sąsiadujących ze sobą,
podobnych co do powierzchni nieruchomościach”
– wynika z pisma.
Podają wyliczenia dotyczące
konkretnych nieruchomości.
Ulica ta sama, opłaty
różne
Przykładem mogą być dwie
niemal sąsiadujące ze sobą nieruchomości
przy ul. Tatrzańskiej. W jednej z nich aktualizacji
opłat za użytkowanie wieczyste dokonano w
ubiegłym roku. Od tamtej pory opłata roczna wynosi
701,04 zł. Pomnożone przez 20 (tyle rat opłaty
przekształceniowej trzeba będzie uiścić)
daje kwotę ponad 14 tys. zł. W sąsiedniej
nieruchomości nie udało się zaktualizować
opłaty (z uwagi na zgon jedynego użytkownika), w
związku z czym wynosi ona 88,20 zł. A więc
koszt 20 rat rocznych daje 1764 zł. To prawie osiem razy
mniejsza kwota niż w przypadku pierwszej
nieruchomości.
Podobna sytuacja jest przy innej ulicy w
Gliwicach – św. Andrzeja. Dla jednej
nieruchomości (lokal oddany w użytkowanie wieczyste
w 2014 r.) opłata roczna wynosi 113,91 zł, co
przemnożone przez 20 rat daje kwotę 2278,20
zł. Ale lokal położony po sąsiedzku
(oddany w użytkowanie wieczyste w 2000 r.) ma
stawkę 12,51 zł, co oznacza, że dojście
do własności kosztować będzie tylko
250,20 zł. To ponad dziewięciokrotnie mniej.
Samorządy zapewniają, że tego
typu skrajności można znaleźć praktycznie
w każdej gminie. I wnioskują do rządu, by
przesunął wejście ustawy w życie, np. na
początek 2018 r., żeby lokalni urzędnicy
dokonali zaległych aktualizacji opłat. Apelują
też, żeby pomyślał o jakimś
narzędziu, które umożliwi im szybką i
masową aktualizację opłat.
Jarosław Jóźwiak, były
wiceprezydent Warszawy i obecnie przedstawiciel kancelarii
Prof. Wierzbowski i Partnerzy, zastanawia się, czy
projekt w obecnym kształcie w ogóle ma szanse
wejść w życie. – To nie jest pierwszy
rząd, który chce uregulować tę
kwestię. Samorządy za każdym razem
skarżyły to do Trybunału Konstytucyjnego i
wygrywały. Nie można nakazać im, jak mają
dysponować swoim mieniem – mówi
Jóźwiak.
Ministerstwo: samorządy same sobie
winne
Co o zarzutach lokalnych władz i
ekspertów sądzi resort infrastruktury? Jego zdaniem
same są sobie winne zaistniałego bałaganu.
– Samorządy zobowiązane są na
bieżąco dbać o to, aby opłaty roczne
pobierane za użytkowanie wieczyste były aktualne.
Na przestrzeni lat dokonywały aktualizacji raz na trzy
lata. Niektóre gminy dobrowolnie nie korzystały z
tej możliwości – przypomina Szymon
Huptyś, rzecznik MIB. Dodaje, że resort starał
się im pójść na rękę. –
Wiele gmin wszczęło aktualizacje w 2016 r. pod
wpływem doniesień o planowanym
przekształceniu. W związku z tym w projekcie
przewidziano przepis przejściowy, zgodnie z którym
wszczęte w 2016 r. aktualizacje mogą być
kontynuowane na zasadach dotychczasowych – mówi
Huptyś.
Jego zdaniem problem, który
starają się nakreślić samorządy,
jest przesadzony. – Miasta z reguły realizują
obowiązek aktualizacji w cyklach 4–5-letnich. W
okresie ostatnich 5 lat nie zanotowano znaczącego,
skokowego wzrostu cen gruntów w miastach. Zatem
można założyć, że w
większości miast opłaty są aktualne, tym
samym dopuszczenie aktualizacji po przekształceniu nie
wpłynie znacząco na zmiany wysokości
opłat, a może się nawet okazać, że
koszty wyceny gruntów przewyższą ewentualne
korzyści z tej aktualizacji – przekonuje
Huptyś.
Ministerstwo zakłada, że odsetek
gruntów oddanych w użytkowanie wieczyste, w
odniesieniu do których nie zaktualizowano opłaty
rocznej, będzie niewielki. Dlatego w projekcie nie
przewidziano jakiegokolwiek mechanizmu wyrównywania
kosztów dla wszystkich użytkowników
wieczystych, niezależnie od tego, czy ich opłata
została zaktualizowana i jak długo tę
opłatę ponoszą.
Inna sprawa, że już obecny system
opłat za użytkowanie wieczyste nie zapewnia
jednolitych opłat dla wszystkich ani nie uzależnia
wysokości opłaty rocznej od czasu trwania tego
prawa. – W projekcie przewidziano
możliwość udzielania bonifikat od opłat
przekształceniowych. Samorządy, przyznając je,
będą mogły kształtować
wysokość opłat dla poszczególnych grup
użytkowników wieczystych – zwraca uwagę
rzecznik MIB.
Oczywiście samorządy, zamiast
udzielać bonifikat, wolałyby zaktualizować
(czytaj: podwyższyć) opłaty mieszkańcom.
Ale nie jest to takie proste. Trzeba znaleźć
podmiot, który wykona operaty szacunkowe. Poza tym
część użytkowników zapewne
odwoła się od nowej, zaktualizowanej opłaty.
– W razie uwzględnienia odwołania ustalona
zostaje niższa należność roczna –
dodaje jeden z samorządowców.
Cały proces aktualizacji jest
pracochłonny, w każdym mieście i gminie
znajduje się na różnym etapie, a
samorządy przyjęły odmienne metodologie. W
Częstochowie aktualizacje dokonywane są grupami
podmiotów (przedsiębiorstwa, spółdzielnie
mieszkaniowe itp.). W Opolu zmiany wprowadza się
według obrębów geodezyjnych (cykl trwa ok. 10
lat). Za to w Przemyślu cykl aktualizacji zaczyna
się od opłat najniższych, a w Białymstoku
– od opłaty najstarszej (tu zaktualizowanie
wszystkich opłat trwa 4–5 lat). Można
więc odnieść wrażenie, że nigdy nie
byłoby dobrego momentu na rozpoczęcie procesu
przekształcania użytkowania wieczystego we
własność.